Grundsteuergesetz

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  • Datum: 20. Apr 2012


Das Grundsteuergesetz regelt die Besteuerung von landwirtschaftlich genutzten sowie bebauten und unbebauten Grundstücken. Es definiert die Zuständigkeitsbereiche von Finanzämtern und Gemeinden und legt Kennzahlen zur Berechnung des Grundsteuerbetrages fest

Das Grundsteuergesetz ermächtigt Gemeinden in Deutschland dazu, Grundsteuer auf die in ihrem Gemeindegebiet liegenden landwirtschaftlich genutzten, unbebauten und bebauten Grundstücke zu erheben. Neben der Gewerbesteuer stellt die Grundsteuer die wichtigste Steuer für deutsche Gemeinden dar und trägt ausschlaggebend zur Finanzierung der Gemeindehaushalte bei. Deutschland kann jährlich ein Grundsteueraufkommen von rund 11 Mrd. Euro nachweisen.
Das Grundsteuergesetz bemächtigt Gemeinden dazu, den sogenannten Hebesatz festzulegen (§ 25 GrStG). Es existiert eine Hebesatz für Grundsteuer A, welche sich mit Betrieben der Land-und Forstwirtschaft befasst und einer für Grundsteuer B, welche sich mit bebauten und bebaubaren Grundstücken befasst. Die Höhe des Hebesatzes kann dabei einen deutlichen Einfluss auf Wohnbebauung und die Ansiedlung von Gewerbeflächen haben. Ist der Hebesatz festgelegt, wird er mit dem vom Finanzamt bestimmten Einheitswert und der Grundsteuermesszahl multipliziert, um die Höhe der Grundsteuerbelastung zu berechnen. Das Grundsteuerrecht existiert in Deutschland seit dem 1. April 1938, was die Grundsteuer zu einer der ältesten bekannten Steuerarten macht.

Wesen und rechtliche Zuständigkeiten

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer (auch Sach- oder Objektsteuer genannt). Sie bezieht sich also nicht auf eine natürliche bzw. juristische Person, sondern ein Objekt. Sie ist außerdem eine Gemeindesteuer, da die Einnahmen den Gemeinden zufließen. Änderungen am Gesetz setzen eine Zustimmung von Seiten des Bundesrates voraus und die Verwaltungshoheit liegt sowohl bei den Ländern, welche den Einheitswert festlegen, als auch bei den Gemeinden, welche Hebesatz und Grundsteuer bestimmen. Gemeindefreie Länder, wie z.B. Berlin, sind dazu bevollmächtigt, sowohl Einheitswert als auch Grundsteuer festzulegen. In ihnen sind die Finanzämter für beide Tätigkeiten zuständig.

Bemessungsgrundlage und Zahlung

Bemessungsgrundlage für die Höhe der Steuer, die Grundstückseigentümer an die Gemeinde entrichten müssen, ist nicht der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie, sondern ein deutlich niedriger Einheitswert. Die Differenz zwischen tatsächlichem Verkehrswert und Einheitswert besteht, da Einheitswerte noch auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 basieren und dementsprechend lediglich einen Bruchteil des tatsächlichen Wertes der Immobilien ausweisen. Um die jährlich abzuführende Grundsteuer zu berechnen, wird dieser Einheitswert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl (welche gemäß § 15 Grundsteuergesetz 3,5 Promille bei Mehrfamilienhäusern und 2,6 Promille bei Einfamilienhäusern beträgt) und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.
Übersteigt die Grundsteuer 75 Euro im Jahr, wird sie in vier Teilbeträgen zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines jeden Jahres erhoben. Beträge unter 75 Euro sind nur einmal jährlich zum 15. Mai zu erbringen.



Grundsteuer Widerspruch

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  • Datum: 20. Apr 2012


Schon seit Jahren wird die Grundsteuer heftig kritisiert. Im Mittelpunkt der Kritik steht die Besteuerung von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien. Besitzern wird dazu geraten, einen Antrag auf Aufhebung des Einheitswertes beim Finanzamt einzureichen.

Die Grundsteuer auf Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Häuser wird heftig kritisiert. Dem Bundesverfassungsgericht liegt unter dem Aktenzeichen 1 BvR 1644/05 bereits eine Verfassungsbeschwerde vor, was Bürger bundesweit dazu veranlasst, Antrag auf Aufhebung des Einheitswertes beim zuständigen Finanzamt einzureichen, um eine Aufhebung der Grundsteuer auf selbstgenutztes Eigentum zu erreichen.
Hintergrund der Beschwerden ist, dass zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien keine Einkünfte erzielen Die Besteuerung einer solchen Immobilie mit der Grundsteuer kann aus diesem Grund als verfassungswidrige Substanzbesteuerung angesehen werden.

Der Einheitswertbescheid

Grundstückseigentümer erhalten in der Regel mehrere Steuerbescheide: Grundsteuermessbescheid und Einheitswertbescheid vom Finanzamt und den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Das Finanzamt ist dafür zuständig, den Einheitswert zu ermitteln, welcher den Wert des Grundbesitzes auf Grundlage der zum 1.1.1964 bestehenden Wertverhältnisse festlegt. Dieser Prozess endet mit dem Erlass des Einheitswertbescheides. Basierend auf dem Einheitswert wird anschließend vom Finanzamt der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Resultat ist der Erlass des Grundsteuermessbescheides. Im Anschluss ist es Aufgabe der Gemeinde, mit Hilfe des Grundsteuermessbetrages die Grundsteuer zu berechnen (Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz).

Zweifel am Einheitswertbescheid

Schon lange wird angezweifelt, inwiefern der Einheitswertbescheid in der heute vorliegenden Form noch dem Recht entspricht, wodurch die oben genannte Verfassungsbeschwerde ins Rollen gebracht wurde. Im letzten Jahr wurden viele Grundbesitzer durch die Medien verunsichert, welche dazu geraten haben, bis zum Jahresende von 2011 Widerspruch gegen ihren Einheitswertbescheid einzulegen. Dies war jedoch nur für Bescheide relevant, die ab 2007 ausgegeben wurden, da bei allen anderen Festlegungen ein Widerspruch aufgrund der Verjährung (vier Jahre) zwecklos wäre.

Inhalt des Widerspruches

Da der Einheitswertbescheid rechtlich bindend für den Grundsteuermessbescheid und dieser wiederum rechtlich bindend für den Grundsteuerbescheid ist, macht es keinen Sinn Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einzulegen. Bei Aufhebung des Einheitswertbescheides werden Grundsteuermessbescheid und anschließend Grundsteuerbescheid automatisch vom Amt aufgehoben. Wichtig ist demnach, einen Antrag auf Aufhebung des Einheitswertes beim Finanzamt einzulegen.
Eine Ablehnung des Antrages ist jedoch in einigen Bundesländern äußerst wahrscheinlich, weshalb Experten dazu raten, bei Ablehnung fristgerecht Einspruch einzulegen. Da das Bundesverfassungsgericht noch keine Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde gefällt hat, besteht Anspruch darauf, mit der weiteren Verfolgung des Widerspruches bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes abzuwarten.
Der Antrag sollte das Aktenzeichen des Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht und die Einheitswert-Nummer oder alternativ das Aktenzeichen des Einheitswertbescheides enthalten. Ist der Bescheid nicht mehr auffindbar, kann auch die genaue Angabe von Straße, Hausnummer und Lage der Wohnung im Haus ausreichen.

Erfolgreicher Widerspruch

Im Falle, dass das Bundesverfassungsgericht den bisherigen Einheitswert und damit gleichzeitig den Grundsteuerbescheid für ungültig erklärt, ist es die Aufgabe der Behörden, alle in der Vergangenheit ausgestellten Bescheide zu ändern. Für den Steuerzahler fällt also kein zusätzlicher Aufwand an.



Grundsteuer berechnen

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  • Datum: 20. Apr 2012


Zur Berechnung der Grundsteuer werden drei Kennzahlen herangezogen, der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Das Produkt dieser Kennzahlen ergibt die Grundsteuer, welche vom Grundbesitzer beglichen werden muss.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auf Grundlage der Grundsteuermesszahl, des Einheitswertes und des Hebesatzes. Dabei ist zu beachten dass zwischen Grundsteuer auf landwirTschaftlich genutzte Flächen (Grundsteuer A) und Grundsteuer auf bebaubare oder bebaute Grundstücke (Grundsteuer B) unterschieden wird.

Einheitswert

Das Finanzamt ist dafür zuständig, den Einheitswert eines jeden Grundstückes zu bestimmen. Bei der Berechnung werden zahlreiche Faktoren wie Bauart und Baujahr, Anzahl der Quadratmeter der Wohn-und Nutzfläche, Finanzierung (privat oder öffentliche Förderungsmittel) und die Ausstattung herangezogen.
Bei land- und forstwirtschaftlichem Eigentum setzt sich der Einheitswert aus dem Wert für den Wohnanteil und dem Wert für den Wirtschaftsanteil zusammen. Je nach Nutzung der Grundstücksfläche können jedoch komplizierte Einzelregelungen notwendig sein.
Bei Grundvermögen ist die Höhe des Einheitswertes davon abhängig, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Bei bebauten Grundstücken spielt auch die Grundstücksart eine Rolle. Basierend auf dem Einheitswert wird vom Finanzamt anschließend der Grundsteuermessbetrag ermittelt, welcher im Grundsteuermessbescheid festgehalten wird.

Grundsteuermesszahl

Die sogenannte Grundsteuermesszahl dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages und wird als Anteil vom Einheitswert angegeben. Nach § 14 und § 15 GrStG liegt sie in den alten Bundesländern bei Einfamilienhäusern für die ersten 38.346,89 Euro bei 2,6 Promille des Einheitswertes, für den Rest des Einheitswertes bei 3,5 Promille. Für Zweifamilienhäuser beläuft sich die Grundsteuermesszahl auf 3,1 Promille und für alle restlichen Grundstücke auf 3,5 Promille. Für Betriebe der Forst- und Landwirtschaft beträgt sie 6,0 Promille.
Für die neuen Bundesländer hingegen gelten höhere Steuermesszahlen, welche von 5 Promille (für Einfamilienhäuser der Neubauten für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswertes in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern) bis hin zu 10 Promille für Altbauten in allen Gemeinden reichen. Zur Bestimmung der Einwohneranzahl einer Gemeinde werden bis heute die Ergebnisse der allgemeinen Volkszählung vom 16. Juni 1933 herangezogen.

Hebesatz

Der Hebesatz wird von allen Gemeinden unabhängig voneinander festgelegt und weist dementsprechend je nach Gemeinderatsbeschluss unterschiedliche prozentuale Werte auf. Die Kosten dieser jährlichen Berechnungen werden von Grundstückseigentümern getragen. Diese Werte fallen in der Regel in Gro ßtädten höher aus als in ländlichen Gebieten und können 250-810 Prozent des Einheitswertes betragen. Ist der Prozentsatz sehr hoch, kann häufig beobachtet werden, dass Einwohner Gemeinden verlassen und sich in Gebieten mit niedrigerem Hebesatz niederlassen. Dies zeigt, dass die Höhe des Hebesatzes deutlichen Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung hat. .

Basierend auf den drei vorgestellten Kennzahlen kann der Grundsteuerbetrag mit Hilfe der folgenden Formel berechnet werden: Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde

Wichtig für Grundstückeigentümer ist, über den Artikel 9 Abs. 1 GrStG informiert zu sein. Dieser besagt, dass das Finanzamt bei Verkauf eines Grundstücks den Einheitswertbescheid erst mit Wirkung zum folgenden 1. Januar ändert, was für den Verkäufer bedeutet, dass die Grundsteuer für das laufende Jahr weiterhin von ihm verlangt wird und erst im folgenden Jahr vom neuen Eigentümer.



Mit Immobiliendarlehen Vergleichsrechner bares Geld sparen

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  • Datum: 20. Apr 2012


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Immobiliendarlehen kündigen und Finanzierung optimieren

  • Autor: admin
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  • Datum: 20. Apr 2012


Banken berechnen Vorfälligkeitsentschädigung oft falsch. Vertrauen ist teuer – Kontrolle und nachrechnen lohnt sich besonders wenn man ein Immobiliendarlehen kündigen will. Was soll man dabei beachten …

Von den Fristen

Immobiliendarlehen werden normalerweise mit einer festen Zinsbindung für 5, 10 oder 15 Jahre vereinbart. Bei steigenden Zinsen während des Zeitraums können sich Darlehns-Nehmer freuen, weil sie sich einen günstigeren Zins gesichert haben.
Den Nachteil der festen Zinsbindung bekommt man immer zu spüren wenn man vorzeitig das Immobiliendarlehen kündigen will. Gründe dafür können fallende Zinsen oder Sondertilgungen sein, mit denen man sein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen will.
Bei fester Zinsbindung sind Kreditinstitute berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung für verlorene Zinszahlungen zu verlangen. Damit soll der Zinsschaden ausgeglichen werden. Je nach Restlaufzeit und aktuellem Zinssatz kann eine Vorfälligkeitsentschädigung über tausend Euro kosten.
Oftmals ist aber die Rechnung der Kreditinstitute zu hoch. Es lohnt sich, die Vorfälligkeitskosten nachzurechnen oder prüfen zu lassen. Denn derzeit sind die Entschädigungs-Kosten besonders hoch, weil die vorzeitig zurückgezahlten Immobiliengelder nur zu niedrigen Zinsen angelegt werden können. Oder weil falsche Berechnungen zugrunde liegen.

Immobiliendarlehen kündigen gegen Bezahlung

Ein Festzinsdarlehen, das mit einer Grundschuld gesichert ist, kann normalerweise nicht gekündigt oder nur auf Kulanz der Bank gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Der Kündigungsgrund ist entscheidend für die Höhe der Entschädigung.
Geld-Gewinn, Erbschaft oder sinkende Zinsen berechtigen nicht zur vorzeitigen Darlehensrückzahlung oder Umschuldung. Ist die Bank trotzdem einverstanden, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung – nach eigenem Ermessen – verlangen. Je nachdem ob die Bank mehr oder weniger fair rechnet kann sich die vorzeitige Darlehensrückzahlung oder eine Umschuldung bei gesunkenen Zinsen lohnen.

Immobiliendarlehen kündigen ohne Kosten

Aber es gibt auch sogenannte Sonderfälle, bei der Banken in der Regel zu einer vorzeitigen Darlehenskündigung ohne Entschädigungs-Zahlung bereit sind. Beispielsweise wenn der Darlehens-Nehmer arbeitslos ist, berufsunfähig wird oder verstorben ist.
Darlehens-Verträge mit variablem Zinssatz sind immer ohne Entschädigungs-Zahlung kündbar. Wenn das Darlehen nicht durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert ist kann der Darlehens-Nehmer schon sechs Monate nach Darlehens-Auszahlung ohne Entschädigung kündigen.
Auch wenn der Kreditnehmer die finanzierte Immobilie verkaufen will oder muss ist die Bank verpflichtet die Darlehens-Auflösung vor dem Ablauf der Zinsbindung ohne weitere Kosten zu akzeptieren. Ebenso wenn der Darlehensbetrag aufgestockt werden soll. Zum Beispiel für die Renovierung oder Sanierung der Immobilie.

Vorfälligkeitsentschädigung eine Rechnung mit List und Tücke

Den Zinsschaden bei vorzeitiger Darlehenskündigung darf die Bank nicht komplett berechnen. Denn mit der Restschuld kann die Bank früher Erträge erwirtschaften. Die Fehler in den Rechnungen der Banken sind nur schwer zu entdecken. Deshalb im Zweifelsfall von Experten wie beispielsweise vom Verbraucherschutz überprüfen lassen. Zu viel Gezahltes kann bis zu drei Jahren von der Bank zurückgefordert werden.