Zweitimmobilie Griechenland 2015

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  • Datum: 15. Feb 2012


Worauf beim Kauf einer Zweitimmobilie in Griechenland zu achten ist

Eine Zweitimmobilie in Griechenland kann eine gute Wertanlage oder ein Altersruhesitz sein. Beim Kauf ist allerdings auf die Besonderheiten des Landes sowie auf die vielfältigen Kosten zu achten, die beim Kauf eines Objekts anfallen.

Worauf muss beim Kauf einer Zweitimmobilie in Griechenland geachtet werden?

Soll eine Zweitimmobilie in Griechenland erworben werden, spielt zunächst die Auswahl eine wichtige Rolle. Soll eine Ferienimmobilie gekauft werden, herrschen in der Regel klare Eigentumsverhältnisse. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die rechtmäßigen Eigentümer nicht immer im Grundbuch vermerkt sind. Oftmals werden die Häuser vererbt, ohne dass dies in ein Grundbuch eingetragen wurde, da die Eigentumsverhältnisse den Anwohnern bekannt waren. Zugleich muss beachtet werden, dass die Zweitimmobilie über einen Wasseranschluss verfügen muss. Dies ist nicht bei jeder Immobilie gewährleistet, so dass hier Probleme auftreten können. Liegt die Immobilie auf einer Insel, dann besteht zudem die Möglichkeit, dass die Verkehrsmittel auf die Insel nicht ständig verfügbar sind. Daraus ergibt sich eine Einschränkung der Nutzung.

Soll eine Wohnung in der Stadt gekauft werden, dann ist darauf zu achten, dass in unmittelbarer Nähe keine Bauvorhaben realisiert werden. Gerade umfangreiche Baumaßnahmen können den Wert der Immobilie stark beeinträchtigen. Auch bei mehrgeschossigen Bauten ist auf solche Umstände zu achten. Üblich war, dass die Höhe der Gebäude amtlich festgelegt wurde. Diese Vorschrift kann sich ändern. Wurde das Wunschobjekt von drei Geschossen nachträglich auf fünf Etagen erhöht, dann erhöht sich zunächst der Wert der Immobilie. Werden weitere Gebäude aufgestockt, dann kann dadurch der Wert stark gemindert werden, da die Aussicht durch die Neubauten stark gestört wird. Dadurch kann ein Verlust entstehen, da der Wert danach niedriger liegt als beim Kauf.

Diese Risiken können minimiert werden, wenn ein Makler beauftragt wird, der die Verhältnisse kennt. Die Beauftragung ist zwar mündlich möglich. Dennoch sollte zur Sicherheit ein schriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Makler geschlossen werden. Wie auch in Deutschland verlangen die griechischen Makler zwei Prozent des Kaufpreises. Der Vertrag sollte detaillierte Anweisungen bezüglich der Voraussetzungen der Wunschimmobilie enthalten. Auf diese Weise kann der Makler dann schadenersatzpflichtig gemacht werden, wenn die Vorgaben nicht eingehalten werden.

Gebühren und Kosten für den Erwerb einer Zweitimmobilie in Griechenland

Die Gebühren und Kosten können beim Kauf einer Zweitimmobilie in Griechenland stark schwanken. Über 40 verschiedene Steuern und Gebühren können beim Kauf anfallen. Welche Steuern und Gebühren anfallen, ist zunächst vom Standort des Objekts abhängig. Der Makler ist auch hierfür ein guter Ansprechpartner, da er die jeweiligen Verhältnisse kennt und daher die Kosten benennen kann.

Im Wesentlichen gibt es vier Kostenstellen, die allerdings an jedem Standort anfallen und die daher kalkulierbar sind. Die erste Steuer ist die Grunderwerbssteuer, wie sie auch in Deutschland verbreitet ist. Diese Steuer fällt nur an, wenn der Verkäufer des Objekts die Immobilie vor Januar 2006 erworben hat. Wurde das Objekt vom Verkäufer danach erworben, wird die Steuer vom nachfolgenden Käufer nicht mehr verlangt. Die Höhe der Grunderwerbssteuer beträgt je nach Immobilie sieben, neun oder elf Prozent. Grundlage ist allerdings nicht der Kaufpreis. Vielmehr dient der reale Wert der Immobilie als Berechnungsgrundlage.

Die Übertragungsgebühr fällt ebenfalls nur an, wenn der Verkäufer das Objekt vor dem 01.01.2006 erworben hat. Sie beträgt ein Prozent des Immobilienwerts.

Ein beträchtlicher Kostenpunkt ist die Steuer wegen automatischer Wertsteigerung, die in Deutschland nicht bekannt ist. Sie entfällt, wenn zwischen Kauf und Verkauf durch den Verkäufer mindestens 25 Jahre liegen. Hier gilt ebenfalls das Datum 01.01.2006. Wurde die Immobilie nach diesem Datum vom Verkäufer erworben, dann fällt die Steuer automatisch an. Grundlage ist die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Sie ist allerdings vom Verkäufer zu bezahlen. Die Höhe der Steuer kann bis zu 25 Prozent betragen.

Die Grundsteuer ist ein weiterer Kostenpunkt, der jährlich anfällt. Sie kann allerdings vernachlässigt werden und beträgt 0,1 Prozent des Immobilienwerts, mindestens jedoch einen Euro je Quadratmeter.

Wird die Zweitimmobilie in Griechenland vermietet, dann muss für die Mieteinnahme nochmals Einkommenssteuer abgeführt werden. Hiervon können dann allerdings Kosten abgezogen werden, die durch die Kommune erhoben werden.



Zweitimmobilie Grundbuch 2015

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Der Kauf einer Zweitimmobilie: Grundbuch dringend beachten

Das Grundbuch ist beim Kauf einer Zweitimmobilie das wichtigste Dokument. Es ist rechtlich verbindlich und gibt Aufschluss über die genauen Verhältnisse des Objekts. Jeder Käufer darf Einsicht nehmen. Eine genaue Begutachtung schützt vor unerwünschten Überraschungen.

Beim Kauf einer Zweitimmobilie immer das Grundbuch beachten

Bei einer Zweitimmobilie ist ein wichtiger Umstand, dass keine weitere Verpflichtungen auf den Käufer zukommen. Um einen Überblick über die genauen Verhältnisse zu erhalten, ist das Grundbuch ideal. Hierin sind alle relevanten Umstände zur Immobilie vermerkt. Zudem sind im Grundbuch auch die Rechte verzeichnet, die mit dem Kauf der Zweitimmobilie verbunden sind.

Das Dokument ist auf den zuständigen Amtsgerichten einsehbar. Hier bildet das Grundbuchamt eine eigene Abteilung. Grundsätzlich darf jeder Einsicht nehmen, der ein begründetes Interesse nachweisen kann. Soll das Objekt gekauft werden, dann liegt ein solches Interesse vor. Daher wird der Einblick problemlos ohne Einschränkungen gewährt. Alternativ besteht die Möglichkeit, die finanzierende Hausbank zu bitten, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Hierbei bestehen zwei wesentliche Vorteile. Der erste Vorteil ist, dass bei einer Bank automatisch angenommen wird, dass ein berechtigtes Interesse besteht. Daher muss sie keine Nachweise darüber führen. Der zweite Vorteil besteht darin, dass das Institut direkt beurteilen kann, ob ein Risiko mit dem Objekt verbunden ist. Nimmt das Bankhaus Einsicht, dann steigt die Sicherheit für den Kauf der Zweitimmobilie.

Was kann beim Kauf der Zweitimmobilie aus dem Grundbuch entnommen werden?

Ein wichtiger Punkt, der vor dem Kauf bekannt sein muss, sind die Eigentumsverhältnisse. Gerade bei Erbgemeinschaften gehört die Immobilie zwei verschiedenen Personen. Beide sind für das Objekt verantwortlich und entscheiden gemeinsam über die Immobilie. Zugleich treten beide Personen füreinander ein. Wird eine Reparatur oder Sanierung fällig, müssen beide dafür haften. Allerdings kann es sein, dass die zweite Person die Kosten nicht zahlen kann. In diesem Fall muss die erste Person einspringen. Da ein Eigentümer im Rahmen der Erbgemeinschaft seinen Anteil einfach verkaufen kann, sollte beim Blick in das Grundbuch darauf geachtet werden, dass der Verkäufer tatsächlich Alleineigentümer ist.

Ein ähnliches Problem besteht, wenn eine weitere Person durch ein Testament den „Sitz“ im Objekt erhalten hat. Die Person kann nicht dazu gezwungen werden, das Objekt zu räumen. Dieser Umstand kann dazu führen, dass die Zweitimmobilie nutzlos wird.

Auf Altlasten und Rechte Dritter achten

Wichtig ist auch, dass die Zweitimmobilie frei von Lasten ist. Gerade wenn eine Hypothek noch nicht abgetragen wurde, kann die Bank noch im Grundbuch eingetragen sein. Gleiches gilt auch, wenn der Kredit getilgt wurde, die Bank allerdings noch immer im Grundbuch eingetragen ist. Ist dies der Fall, dann dient das Haus auch nach dem Verkauf noch immer als Sicherheit und ist daher pfändbar. Bedient der Vorbesitzer den Kredit nicht, dann kann die Bank von ihrem Recht Gebrauch machen und das Haus als Sicherheit einziehen. Dies bedeutet, dass solche Eintragungen vor dem Kauf gelöscht werden müssen.

Auch Durchgangsrechte für Dritte können gewährt werden. Daher sollte vor dem Kauf bekannt sein, ob ein Wegerecht vorhanden ist und wie genau dieses Recht gestaltet wurde. Gerade wenn der Dritte auch sein Fahrzeug durch das Grundstück bewegen darf, kann dies eine starke Einschränkung sein, da der Weg freigehalten werden muss.

Sind Eintragungen vorhanden, die nicht genau nachgewiesen werden können, geben die Mitarbeiter des Amts Auskunft über die Bedeutung. Alternativ kann der Grundbuchauszug auch von einem Notar oder Rechtsanwalt begutachtet werden. Für alle Eintragungen haftet nach dem Kauf der neue Besitzer, so dass keine gravierenden Eintragungen im Grundbuch vorhanden sein sollten.



Zweitimmobilie Kapitalanlage 2015

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Die Zweitimmobilie: Kapitalanlage und Altersvorsorge unter Vorbehalt

Soll eine Zweitimmobilie Kapitalanlage oder Altersabsicherung sein. Sind verschiedene Dinge zu beachten. Neben den Kosten für das Objekt und der zu erwartenden Rendite sind auch die Zukunftsprognosen wesentliche Punkte zur Beurteilung der Eignung.

Was ist zu berücksichtigen, damit die Zweitimmobilie als Kapitalanlage genutzt werden kann?

Für viele ist die Zweitimmobilie Kapitalanlage und Alterssicherung. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass diese Form der Anlage durchschnittlich eine Rendite von vier Prozent abwerfen muss. Nur dann lohnt sich die Anlage. Bei dieser Berechnung ist zu berücksichtigen, dass aus dem Erwerb nicht nur Einkünfte, sondern auch Ausgaben resultieren. Neben der Grundsteuer müssen daher auch Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen berücksichtigt werden. Darüber hinaus fallen die Kosten für notwendige Versicherungen, wie beispielsweise die Gebäudeversicherung an. Soll die Zweitimmobilie Kapitalanlage oder Altersvorsorge sein, müssen daher die monatlichen Kreditraten sowie die anfallenden Kosten während der Finanzierungsphase vollständig gedeckt sein. Eine pauschale Aussage über die Höhe der genauen Kosten kann nicht getroffen werden. Grundsätzlich sind Unterschiede zwischen den Kosten für Häuser und Eigentumswohnungen gegeben. Bei einer Eigentumswohnung sind die Nebenkosten meistens höher, da noch die Unkosten für die Immobilienverwaltung sowie Hausmeister und Ähnliches anfallen. Bei jeder Immobilie müssen die Kosten daher individuell berechnet und ermittelt werden.

Sind die Gesamtkosten bekannt, dann muss eine Berechnung der durchschnittlichen Mieteinnahmen durchgeführt werden. Hierfür kann der Durchschnittsmietpreis je Quadratmeter für vergleichbare Objekte am Standort herangezogen werden. Liegen die zu erwartenden Einnahmen höher als die Gesamtausgaben, dann eignet sich das Objekt als Anlage.

Immer auf die Zukunft achten

Tritt bei der Zweitimmobilie Kapitalanlage und Altersvorsorge in den Vordergrund, dann müssen die Zukunftsprognosen beachtet werden. Im Grundsatz kann in den nächsten 20 Jahren von einer Steigerung ausgegangen werden. Dies ist durch die demografische Entwicklung bedingt. Zwar nimmt die Bevölkerung ab, doch es wird immer mehr Alleinstehende geben, so dass der Bedarf an Wohnraum steigen wird. Daraus kann abgeleitet werden, dass die Wohnung für Einzelpersonen geeignet sein muss. Daher ist zu empfehlen, dass das Objekt über höchstens drei Zimmer verfügt. Nur dann kann es gut vermietet werden.

Ideal ist ein Standort in einer Großstadt oder in ihrer unmittelbaren Nähe. Dies ist durch den Umstand bedingt, dass Großstädte nach neuen Erkenntnissen der Forscher wachsen werden, während kleinere Orte schrumpfen. Um eine gute Anlage zu tätigen, ist es daher wichtig, dass das Objekt an einem beliebten Standort steht. Die Nachbarschaft sollte möglichst gehoben sein. Sind verschiedene Einrichtungen wie Wohnheime, Krankenhäuser in der Nähe, dann kann dies den Wert zukünftig schmälern. Zugleich kann auch die Anwesenheit von sozialem Wohnraum in unmittelbarer Nachbarschaft negative Auswirkungen haben.

Bedingt durch die Bemühungen im Bereich Ökologie, muss darauf geachtet werden, dass das Objekt möglichst umweltfreundlich angelegt ist. Neben einer guten Dämmung sind auch die verwendeten Heizmittel sowie die Nachhaltigkeit bezüglich des Energieverbrauchs zu beachten.

Einen Fachmann beauftragen

Grundsätzlich ist es schwierig, die Verhältnisse am Standort zu erkennen und zu beleuchten. Die Marktpreise variieren je nach Standort stark. Häufig verfügen die Käufer zudem nicht über ausreichende Kenntnisse, um das Anlageobjekt einzuschätzen. Daher sollte immer ein Fachmann mit der Beurteilung beauftragt werden. Dieser kann alle notwendigen Sachverhalten zusammentragen und den tatsächlichen Wert ermitteln. Im Blickfeld steht zunächst der derzeitige Wert der Immobilie. Dieser sollte leicht über dem Kaufpreis des Wohnraums liegen. Darüber hinaus muss auch die zu erwartende Wertentwicklung berücksichtigt werden. Sind beide Bereiche positiv, dann kann die Zweitimmobilie als Kapitalanlage genutzt werden.



Zweitimmobilie finanzieren 2015

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  • Datum: 15. Feb 2012


Eine Zweitimmobilie finanzieren – Die Grundlagen

Um eine Zweitimmobilie finanzieren zu können, stehen die herkömmlichen Kredite zur Verfügung, die auch bei einer Erstimmobilie genutzt werden. Allerdings sind zu diesem Zeitpunkt meistens sehr hohe Sicherheiten vorhanden, so dass der Zweitwohnraum mehrfach abgesichert ist. Dies verringert in der Regel die Kosten und Zinsen für die Finanzierung.

Die Zweitimmobilie finanzieren

Um eine Zweitimmobilie finanzieren zu können, müssen meistens Kredite beschafft werden. Hierbei handelt es sich um die herkömmlichen Formen, wie sie auch für die herkömmliche Immobilienfinanzierung verwendet werden. Neben den Baukrediten der Hausbanken können daher auch Bausparverträge genutzt werden. Zudem können auch für diese Finanzierung Zuschüsse der KfW beansprucht werden.

Die Grundlagen der Finanzierungen sind identisch mit einem Kredit für die Erstimmobilie. Die Zinsen für die Baukredite orientieren sich bei den Hausbanken daher an den Leitzinsen und bei Bausparkassen an den festgelegten Darlehenszinsen. Werde Zuschüsse der KfW beansprucht, dann gelten auch in diesem Bereich die herkömmlichen Regeln. Im Normalfall werden die Zuschüsse bei der Berechnung eines Kredits durch die Hausbank berücksichtigt. Daher sollte aktiv nach den Möglichkeiten gefragt werden. Die KfW-Kredite sind in der Regel wesentlich günstiger, als die Darlehen der Kreditinstitute, so dass hier gespart werden kann.

Bei allen Varianten kann sich die Erstimmobilie günstig auf die Zinsen auswirken, da das Risiko für die Institute wesentlich gering ist.

Absicherung der Baukredite

Wer eine Zweitimmobilie finanzieren möchte, der benötigt Sicherheiten, die sich nicht von der Sicherung der Erstimmobilie unterscheidet. Grundsätzlich bedeutet dies, dass die Zweitimmobilie als Sicherheit dient. Weit günstiger ist allerdings die Möglichkeit, die Erstimmobilie mit einer Hypothek zu belegen. Diese Variante kann dann genutzt werden, wenn dieser Wohnraum bereits schuldenfrei ist. Sie stellt in diesem Fall das Eigenkapital dar, so dass die neue Immobilie vollständig durch Eigenkapital gedeckt werden kann. Um eine Zweitimmobilie finanzieren zu können, wird von den Banken zudem ein regelmäßiges Einkommen verlangt, das sowohl aus einem Arbeitsentgelt wie auch aus Einkommen aus selbstständigen Tätigkeiten bestehen kann. Günstig wirkt sich aus, wenn der Zweitwohnraum langfristig vermietet ist. Die Mieteinnahmen gelten dann als Einkommen.

Weitere Sicherheiten stellen Lebensversicherungen und weitere verwertbare Gegenstände dar, die der Bank als Sicherheit übereignet werden können. Wer eine Zweitimmobilie finanzieren will, hat insgesamt Sicherungen, die den Wert des neuen Wohnraums mehrfach übersteigen, so dass die Zinsen im Vergleich zur Finanzierung einer Erstimmobilie günstiger sind.



Niedrigzinsphase englisch

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  • Datum: 15. Feb 2012


Niedrigzinsphase englisch: Low-interest-phase

Wer Niedrigzinsphase englisch ausspricht, muss eine dreigliedrige Bezeichnung verwenden. Es handelt sich um einen Begriff aus dem Wirtschaftsenglisch, der nur selten im Alltag verwendet wird.

Niedrigzinsphase: Englisch übersetzt eine Beschreibung

Low-interest-phase ist die Bezeichnung der Niedrigzinsphase, englisch übersetzt. Hierunter wird eine anhaltende Phase niedriger Zinsen verstanden. Die Zinsen selbst werden von den Zentralbanken festgelegt. Sie bilden den Grundstein für die Zinsen, die an den Verbraucher in Form von Kreditzinsen weitergegeben werden. Zugleich sind die Zinsen auch für die Höhe der Anlagezinsen verantwortlich – hier im Speziellen für die Zinsen auf Tagesgelder, Festgelder, Anleihen und Ähnlichem.

Der Begriff stammt aus dem Bereich des Wirtschaftsenglisch. Im herkömmlichen Sprachgebrauch wird die Bezeichnung nur selten verwendet.

Wozu dient die Niedrigzinsphase?

Eine low-interest-phase oder Niedrigzinsphase, wie sie auf englisch genannt wird, wird dann eingesetzt, wenn aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten eine Stützung der Investitionen erfolgen muss. Durch die Investitionen sollen dann die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessert werden, so dass die Schwierigkeiten überbrückt oder beendet werden können. Davon profitiert schließlich auch der Privatkonsument, da auch bei Privatkrediten die Zinsen abgesenkt werden.