Sinnvolle Eigenkapitalhöhe beim Immobilienkredit

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  • Datum: 12. Okt 2011

Bei einer Baufinanzierung geht man generell von einem sinnvollen Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Bausumme aus. Es gibt andere Möglichkeiten, beispielsweise mit mehr Eigenkapital, die bei einer selbst genutzten Immobilie vorteilhaft sind. Weniger Eigenkapital kann problematisch in Sachen Immobilienkredit werden, ist aber auch möglich.

Warum Eigenkapital?

Zunächst ist das Vorweisen von Eigenkapital ein Ausweis für die Leistungsfähigkeit des Bauherrn, denn wer schon in der Vergangenheit imstande war, Geld anzusparen, wird voraussichtlich auch die Belastungen einer Immobilie tragen können, die in der Regel über denen der vorherigen Mietwohnung liegen. Zudem sinkt die Hypothekenlast, damit die Monatsrate des Immobilienkredits und auch das Risiko, der Kredit ist schneller abbezahlt. Wenn es beim Bau zu Verzögerungen oder Änderungen an der Planung kommt, schafft Eigenkapital Reserven. Last, but not least ist eine mit einem Eigenkapitalanteil finanzierte Immobilie in jedem Fall so zu veräußern, dass der Kredit sofort abgelöst werden kann. Dieser Aspekt ist nicht zu unterschätzen. Für Kapitalanleger kann sich eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital aus steuerlicher Hinsicht lohnen, wenn sie sich in einem Steuersatz befinden (in der Nähe des Höchststeuersatzes), der eine hohe steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen ermöglicht.

Wofür Eigenkapital?

Im Grunde ist es gleichgültig, wofür genau das Eigenkapital eingesetzt wird, man geht jedoch davon aus, dass sämtliche Nebenkosten im Grunde aus eigener Tasche bezahlt werden sollten. Das sind die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 5,0 Prozent liegt, eventuelle Maklergebühren (bis 9 Prozent), Notargebühren, Versicherungen, Erschließungs- und Vermessungskosten. Allein mit diesen Kosten kommen schnell 20 Prozent der Bausumme zusammen. Darüber hinaus ist immer mit unerwarteten Zusatzkosten zu rechnen, beispielsweise durch Baugrund, der saniert werden muss. Das wird bisweilen erst beim Herrichten des Fundamentes festgestellt. Diese Kosten kann die Bank bei der Baufinanzierung nicht vorab kalkulieren, sie sind schließlich nicht bekannt. Wer also 30 Prozent Eigenkapital aufbringt, ist auf der relativ sicheren Seite.

Was gilt als Eigenkapital?

Zunächst sind natürlich Barmittel Eigenkapital, also alle privaten Sparanlagen, Wertpapiere und zuteilungsreife Bausparverträge. Auch Familiendarlehen, Bürgschaften und ein Arbeitgeberdarlehen können hinzugerechnet werden. Eigenleistungen gelten ebenfalls als Eigenkapital, sie müssen allerdings beim Bauvorhaben einen Mehrwert bringen. Wenn sie durch Ungeschick den Baufortschritt verzögern statt beschleunigen, verkehren sie den gewollten Effekt ins Gegenteil.