Monat: Juli 2010

Als Selbstständiger haben Sie sich vielleicht auch schon darüber beklagt, dass Banken und Finanzierungsgesellschaften Ihnen gegenüber bei der Vergabe von Krediten eher zurückhaltend sind. So wird beispielsweise seitens der Banken bemängelt, dass das monatliche Einkommen mitunter nicht so stabil sein könnte wie das eines fest Angestellten. Auch ist Ihre Kreditanfrage möglicherweise als riskant eingestuft worden, da Ihr Einkommen und Ihre Finanzlage direkt vom Erfolg Ihres Unternehmens abhängen, welcher eventuell aufgrund dessen, dass Ihr Unternehmen noch nicht lange genug besteht, noch nicht vollkommen eingeschätzt werden kann. Auch wurde Ihnen vielleicht auch vor Augen geführt, dass Sie als Selbstständiger nicht gesetzlich gegen Arbeitslosigkeit versichert sind, was das Risiko eines Einkommensausfalls im Vergleich zu Festangestellten erhöht. Dazu kommt, dass Sie möglicherweise eine Immobilie mit einem hohen Wert ausgewählt haben, so dass die Finanzierungssumme allein aufgrund ihrer Höhe als ein hohes Risiko angesehen wird.

Doch selbst wenn Sie bereits gegen viele Windmühlen gekämpft haben, um als Selbstständiger einen Finanzierungspartner für einen Immobilienkredit zu finden, so ist es dennoch nicht unmöglich. Auch wenn Ihre Hausbank Ihren Kreditwunsch bisher abgelehnt hat, so befinden sich diverse Banken auf dem Markt, deren Klientel überwiegend aus Unternehmern, geschäftsführenden Gesellschaftern und Selbstständigen besteht und die gern die Finanzierung von Immobilienkrediten übernehmen. Selbstverständlich ist eine gewisse Absicherung eines Immobilienkredits grundsätzlich unumgänglich. So wird entweder ein bestimmter Anteil an Eigenkapital verlangt (zum Beispiel 20 % vom Kaufpreis – hiermit sind in der Regel die Nebenkosten eines Immobilienkaufs – beispielsweise für Notar, Grunderwerbsteuer etc. – abgedeckt) oder aber eine Grundschuld auf die zu finanzierende Immobilie, die Übernahme einer persönlichen Bürgschaft durch eine dritte Person oder andere Sicherheiten wie die Verpfändung von Spareinlagen, Wertpapieren etc. Diverse Finanzberater haben sich darauf spezialisiert, Finanzierungspartner für Selbstständige zu finden. Mit einem solchen Partner an Ihrer Seite ist selbst ein Konditionsvergleich möglich und erhöht die Chance, einen kompetenten Partner zu finden.

Eine Eigentumswohnung oder ein Haus aus vollem Eigenkapital zu finanzieren, gelingt nicht vielen. Und oftmals ist es aus steuerlichen Gründen trotz Vorhandensein des Kapitals sogar besser, dennoch einen Teilbetrag über einen Immobilienkredit zu finanzieren. Dabei gibt es unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten, die Sie zu den eigenen vier Wänden führen.

Bausparvertrag
Der klassische Fall, Ihr Eigenheim zu finanzieren, ist der Bausparvertrag. In den Bausparvertrag zahlen Sie in regelmäßig wiederkehrenden, zeitlichen Abständen einen gewissen Kapitalbetrag ein und sparen so über die Laufzeit einen Grundstock an Eigenkapital an. Ab Erreichen einer vereinbarten Grenze kann das Bauspardarlehen beantragt und ausbezahlt werden. Über die Laufzeit der Einzahlung haben Sie sich für das Darlehen einen vergleichsweise günstigen Darlehenszinssatz gesichert, denn dieser kann sich je nach Wirtschaftslage über mehrere Jahre nach oben verändern.

Finanzierungsgrundpfandrecht
Unter Mitwirkung des Verkäufers besteht die Möglichkeit, bereits vor Erwerb des Eigentums eine Grundschuld oder Hypothek zugunsten einer Gläubigerin im Grundbuch zur Eintragung zu bringen. Dieses Finanzierungsgrundpfandrecht dient dann zunächst nur zur Zahlung des Kaufpreises. Die übliche Vorgehensweise ist, dass bereits im notariellen Kaufvertrag durch den Verkäufer als derzeitigen Eigentümer eine Vollmacht zur Belastung erteilt wird, die der Käufer dann innerhalb eines festgelegten Rahmens ausnutzen kann. Dabei wird durch vertragliche Vereinbarungen sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis direkt von der Gläubigerin erhält und nur der darüber hinausgehende Restbetrag an den Käufer fließt. Damit wird das Risiko einer ungesicherten Vorleistung durch den Verkäufer vermieden und sichergestellt, dass er sein Eigentum nicht verliert, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.

Öffentliche Mittel
In jedem Fall sollten Sie vor Erwerb einer Immobilie und Bestellung eines Grundpfandrechtes prüfen, ob Sie zu einem bestimmten Personenkreis gehören, der durch öffentliche Mittel gefördert wird. Meist werden Familien mit Kindern unterhalb einer bestimmten Einkommensgrenze zu diesem Personenkreis gezählt. Das bedeutet, dass eine öffentliche Kreditvergabestelle Ihnen ein Darlehen mit noch günstigeren Zins- und Tilgungskonditionen gewähren kann. Bei derartigen Darlehen kann bei Härtefällen die Zinsbelastung manchmal für einen Zeitraum komplett ausgesetzt werden. Beachten sollten Sie dabei nur, dass das Darlehen der öffentlichen Mittel erst dann ausgezahlt wird, wenn Sie bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind und die entsprechende Hypothek als Sicherheit in Abteilung III steht. Zur Zahlung des Kaufpreises muss von Ihnen also über eine andere Gläubigerin, die später abgelöst wird, vorübergehend zwischenfinanziert werden. Tipp: Für ein neues Haus kann man hier ein Garagentor kaufen.

Bei Bausparen handelt es sich um einen mittelfristigen Sparvertrag, der mit dem Ziel abgeschlossen wird, Vermögen für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie aufzubauen. Darüber hinaus haben Sie durch den Abschluss des Bausparvertrages Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Das Darlehen dient ebenfalls wohnwirtschaftlichen Zwecken. Neben den eigenen Sparbeiträgen, die Sie während der vereinbarten Laufzeit durch regelmäßige Zahlungen oder eine Einmalanlage leisten, können Sie zum Aufbau des Bausparguthabens auch staatliche Förderung in Anspruch nehmen. Diese wird Ihnen je nach jährlichem Einkommen und Berechtigung in Form der Wohnungsbauprämie, der Arbeitgebersparzulage oder der Riesterförderung gewährt. Zudem wird das Guthaben Ihres Bausparvertrages durch den Anbieter verzinst und unterliegt einem variablen oder einem festen Zinssatz. Während der Vertragslaufzeit können Sie auf das Guthaben nicht zugreifen und keine Auszahlungen vornehmen. Wenn die vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist oder die erforderliche Bewertungszahl bzw. das erforderliche Bausparguthaben erreicht ist, können Sie die Auszahlung des Guthabens beantragen. Dieses wird in einer Summe ausgezahlt. Neben dem Bausparvertrag gibt es auch die Möglichkeit, Gelder in Aktien zu investieren (Tipp: Hier ein Depot einrichten). Falls Sie sich mit dem Thema näher beschäftigen wollen: Bester Depotvergleich in der Übersicht können Sie hier einsehen und hier etwas zum besten Depot. Gleichzeitig können Sie nun das Darlehen beantragen, woraufhin die Bausparkasse wie bei einer gewöhnlichen Kreditbeantragung zunächst Ihre Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit überprüft. Dies erfolgt beispielsweise anhand von Einkommensnachweisen, dem Arbeitsvertrag, Vermögensaufstellungen oder vergleichbaren Unterlagen, die Auskunft über Ihre finanzielle und wirtschaftliche Situation geben. Wenn die Bedingungen für eine Kreditaufnahme erfüllt sind, wird das Bauspardarlehen bewilligt und entweder in einer Summe oder in mehreren Zahlungen bereitgestellt. Die Höhe des Darlehens wurde wie die notwendige Bausparsumme bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegt. Oftmals wird zu diesem Zeitpunkt auch schon der Sollzinssatz verbindlich vereinbart, der für die bereitgestellten Finanzierungsmittel berechnet wird. Die Tilgung des Darlehens erfolgt in der Regel in laufenden Raten während einer mittel- bis langfristigen Laufzeit, wobei einige Bausparkassen zusätzliche Sondertilgungen erlauben. Zur Besicherung des Darlehens wird eine Grundschuld zu Lasten der zu finanzierenden Immobilie vereinbart und im Grundbuch eingetragen.

Die Eigentumswohnung galt schon immer als gute Kapitalanlage. Gerade in der heutigen Zeit gewinnen Immobilien als Kapitalanlage wieder mehr an Attraktivität, da sie sicher, langfristig und werterhaltend sind. Vorteil dieser Form der Kapitalanlage ist, dass sie sich bei einer solventen Vermietung im Idealfall von alleine trägt.
Die Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung sind in aller Regel überschaubar, die benötigte Finanzierungssumme ist entsprechend auch nicht jenseits von Gut und Böse. Und da eine Wohnung zum Grundbedürfnis eines jeden Menschen gehört, stehen die Chancen ziemlich gut, dass Sie die Wohnung auch wieder vermieten können.
Achten sollten Sie hierbei auf die vereinbarten monatlichen Raten mit dem finanzierenden Institut. Optimal wäre es, wenn die Abschläge so gering gehalten werden, dass diese von den zu erwartenden Mieteinnahmen gedeckt werden. So haben Sie keinerlei Gucken nach der laufenden Finanzierung, vorausgesetzt, die Wohnung ist lückenlos vermietet und der Mieter zahlt auch regelmäßig, und die Kapitalanlage trägt sich letztlich von alleine.
Natürlich sollten Sie den Kauf einer Wohnung vorher gut überdenken, denn die beste Wohnung nützt Ihnen nichts, wenn die Lage, der Zustand oder auch das Gesamtumfeld eine Vermietung schier unmöglich machen. Bei dieser Frage bzw. wie die Chancen auf Vermietung stehen, ist Ihnen gern ein Immobilienmakler behilflich oder auch die finanzierende Bank, oft kann sie Erfahrungswerte präsentieren von Kunden, die ähnliche Geschäfte getätigt haben.

Wohnungsangebote gibt es heutzutage fast zur Genüge, die meisten davon jedoch sind mit einer Vermittlungsprovision behaftet, sollte ein Mietvertrag zustande kommen.
Doch gibt es überhaupt Möglichkeiten, eine Wohnung provisionsfrei zu mieten?
Ja, die gibt es. So darf zum Beispiel der vermittelnde Makler keine Provision verlangen, wenn ein Mietvertrag lediglich verlängert wird. Oder auch, wenn der Immobilienmakler gleichzeitig Verwalter der Wohnung ist, auch in diesem Fall ist sein Provisionsanspruch nicht begründet. Das Gleiche gilt, wenn der Makler Eigentümer der zu vermietenden Wohnung ist. Diese drei Punkte schließen das Provisionsverlangen aus.
Dass der Vermittler gleichzeitig Verwalter oder Eigentümer ist, ist, wenn überhaupt, nur bei größeren Anlagen der Fall, wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in einer kleineren Stadt mieten, sind meist Privatleute Vermieter. Sie beauftragen einen Makler, damit die Vermietung reibungslos über die Bühne geht und sie keinen Aufwand mit der Neuvermietung haben. In diesen Fällen können Sie zwar versuchen, mit dem Makler über den Provisionsanspruch zu verhandeln, doch komplett provisionsfrei wird der Makler die Wohnung im Regelfall nicht vermieten. Ob und inwiefern der Makler zu Kompromissen bei der Vermittlungsprovision bereit ist, hängt stark von der Nachfrage nach der Wohnung ab. Wenn der Makler absehen kann, dass der die Wohnung auch anderweitig zeitnah nicht vermieten können wird, ist er wahrscheinlich eher zu einer geschmälerten Provision bereit. Sollte die Nachfrage aber nichts zu wünschen übrig lassen, wird (und kann) er auf die volle Provision bestehen. Auch wenn Sie sie nicht zahlen wollen, ein anderer der vielen Interessenten wird bereit sein, den vollen Preis zu zahlen.